福建省國土資源廳 福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳 福建省商務廳印發(fā)
關于中國（福建）自由貿易試驗區(qū)建設用地管理的意見的通知
閩國土資綜[2015]37號
中國（福建）自由貿易試驗區(qū)各相關單位：
為貫徹落實省委、省政府有關深化改革和擴大開放、促進兩岸融合發(fā)展的決策部署，促進中國（福建）自由貿易試驗區(qū)完善區(qū)域功能和配套設施，調整優(yōu)化產業(yè)結構，提高土地利用效益，省國土廳、住建廳和商務廳聯合制定了《關于中國（福建）自由貿易試驗區(qū)建設用地管理的意見》，現印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。
福建省國土資源廳
福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳
福建省商務廳
2015年2月4日
關于中國（福建）自由貿易試驗區(qū)建設用地管理的意見
為加快中國（福建）自由貿易試驗區(qū)（以下簡稱“自貿區(qū)”）建設，培育發(fā)展新產業(yè)、新技術和新模式，提高土地節(jié)約集約利用和規(guī)劃建設水平，根據國家有關土地管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，以及省委、省政府《關于進一步推進國土資源節(jié)約集約利用的意見》（閩委發(fā)[2014]24號），現就自貿區(qū)建設用地的管理提出如下意見：
一、基本原則
按照省委、省政府部署，緊緊圍繞立足兩岸、面向世界、服務全國的戰(zhàn)略要求，堅持以體制機制創(chuàng)新為核心，積極探索自貿區(qū)建設用地管理的新模式、新經驗，著力提高自貿區(qū)土地利用效益。自貿區(qū)的土地利用應堅持以下原則：
。ㄒ唬┊a業(yè)引領的原則。根據自貿區(qū)產業(yè)類型和特點，綜合考慮區(qū)域用地環(huán)境、產業(yè)發(fā)展、基礎設施等因素，合理規(guī)劃用地布局，科學劃分功能分區(qū)，合理確定不同功能建設項目用地比例和結構，促進產業(yè)結構調整和升級。
。ǘ┮(guī)劃引導的原則。在符合規(guī)劃、安全、環(huán)保和衛(wèi)生等要求的前提下，兼顧相鄰用地單位的意見，在區(qū)域建設總規(guī)模和用地結構控制范圍內，滿足《福建省城市控制性詳細規(guī)劃編制導則（試行）》中的《各類建設用地適建范圍表》的前提下，鼓勵按規(guī)劃實施不同用途土地的混合利用和建筑功能的復合使用。
。ㄈ┘s利用的原則？茖W統(tǒng)籌區(qū)域綜合用地的規(guī)模、結構、布局和開發(fā)強度，促進產城融合、布局優(yōu)化和轉型發(fā)展，提升區(qū)域品質，提高區(qū)域土地節(jié)約集約利用水平。
二、規(guī)劃管理
自貿區(qū)建設用地應綜合考慮建設用地空間布局、產業(yè)融合、建筑兼容和交通環(huán)境等因素，從規(guī)劃用地功能分區(qū)、用途兼容、公共配套、整體品質等方面，明確建設用地供應前規(guī)劃控制要求。
。ㄒ唬┳再Q區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，涉及綜合用地的，其規(guī)劃控制要求如下：
1、結合現狀發(fā)展條件及區(qū)域發(fā)展總體設想，合理劃分功能分區(qū)。明確不同功能分區(qū)的主導功能和整體控制指標。
2、鼓勵地塊多種用途兼容，用地類型實行兩種或兩種以上用途混合的，應綜合考慮空間布局，產業(yè)融合，建筑兼容和交通環(huán)境等因素，提出自貿區(qū)綜合用地功能引導要求，明確綜合用地允許混合的規(guī)劃用途類型、比例等。
3、加強區(qū)域基礎配套、公共服務、開放空間、地下空間開發(fā)利用等研究，明確各類公共管理與公共服務設施、道路與交通設施、公用設施、公共開放空間、地下空間開發(fā)利用等的配套要求。
4、加強城市設計研究，提升自貿區(qū)整體品質，促進資源節(jié)約和環(huán)境友好。
。ǘ┙ㄔO項目用地供應前，由自貿區(qū)管理機構向規(guī)劃主管部門征詢規(guī)劃條件。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃，結合招商情況、功能布局要求以及相關單位意見，在滿足安全生產、環(huán)境保護和公益性設施用地等相關控制要求的前提下，合理確定建設用地性質、容積率等規(guī)劃條件；涉及綜合用途的，應明確規(guī)劃主導用地性質、兼容用地性質等不同用途建筑面積具體的比例，用地分類應明確細化至用地分類中、小類代碼。
三、用地保障
自貿區(qū)范圍內的公共管理、基礎設施和各類產業(yè)用地實行優(yōu)先保障。
。ㄒ唬⿲τ玫刂笜、補充耕地指標和建設用地增減掛鉤指標給予優(yōu)先安排解決。
1、自貿區(qū)內的建設項目除按規(guī)定可以使用國家用地指標外，省重點項目用地指標由省里統(tǒng)籌保障，其他項目用地指標由設區(qū)市政府或平潭綜合試驗區(qū)管委會從省里分解下達的年度用地指標中優(yōu)先安排；若用地指標不足，可提出申請，由省里統(tǒng)籌安排。閩臺合作的重大項目用地，爭取申請追加專項計劃指標。自貿區(qū)范圍內涉及填海造地的，在符合海洋功能區(qū)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，使用填海造地指標。
2、對自貿區(qū)內大型基礎設施建設項目占用耕地較多、本地暫時難以安排補充耕地落實占補平衡的，經地方政府申請，省國土資源廳審核后，先從省級補充耕地指標儲備庫中安排補充耕地指標周轉，由各地自行實施占補掛鉤，周轉指標1年內返還。
3、自貿區(qū)內按規(guī)定應使用增減掛鉤指標的建設項目，暫時無法調劑購買到增減掛鉤指標的，由報批農轉用和土地征收的市、縣（區(qū)）政府或管委會出具承諾后，先行辦理用地審批，待購買到指標后予以補足。
（二）簡化自貿區(qū)范圍內建設用地預審手續(xù)，進一步提高用地審批效率，促進項目開發(fā)建設。
1、經營性項目用地招拍掛出讓，在制定宗地出讓方案前按預審相關內容一并進行審查，不再單獨出具用地預審意見。在已批準建設用地范圍內進行改（擴）建且不涉及新增建設用地的，建設項目全部用海的（報國土資源部預審的除外），不需要辦理建設項目用地預審手續(xù)。
2、改進優(yōu)化用地審批審核流程，實行并聯或合并審核，加快用地報批速度。自貿區(qū)內的建設項目用地涉及農用地轉用與土地征收的，應單獨組卷報批，不考核其供地率；申請材料不全或不符合要求的，在用地報件網絡審理中一次性告知需要補正的材料和內容；地質災害危險性評估報告、壓覆礦產備案審批文件和擬占用土地的上一年度標準分幅土地利用現狀圖等材料不再組卷上報省廳，改由市、區(qū)國土資源部門審查存檔。
3、自貿區(qū)所處區(qū)域已開展過地質災害危險性總體評估的，其用地范圍內的具體項目不再重復進行地質災害危險性評估。
四、土地供應
自貿區(qū)建設用地供應，應遵循公平、公正、公開的原則。建設項目符合《劃撥用地目錄》的，可采取行政劃撥方式供地；法律、法規(guī)規(guī)定需要以有償方式使用的，應采取租賃、招標拍賣掛牌出讓方式或協議出讓方式供地。
。ㄒ唬┕膭钜浴白庾尳Y合、先租后讓、長期租賃”的方式供應土地，鼓勵自貿區(qū)工業(yè)項目用地在法定最高出讓年期內以縮短出讓年期等方式實行彈性出讓。在確定租賃期、建設周期、稅收等相關條件后，以招標拍賣掛牌方式出租土地。租賃期滿，達到租賃合同約定條件的，經用地單位申請，可以續(xù)租或以協議出讓方式供地。以租讓結合、先租后讓、長期租賃方式供應的土地，承租方在合同約定的租賃期間可以建造永久性建筑。
（二）多種用途綜合用地，即單一宗地包含兩種以上用途，并且按規(guī)定需采取劃撥、出讓等不同供地方式的，執(zhí)行以下規(guī)定：
1、主導用途為商業(yè)、辦公等經營性用地的，應采取公開招標、拍賣、掛牌方式供地。
2、主導用途為企業(yè)總部類用地的，其中生產總部類項目用地，可以采取帶產業(yè)項目掛牌出讓方式供地；經營管理總部類、研發(fā)總部類項目用地，應采取公開招標、拍賣、掛牌方式供地。
3、主導用途為工業(yè)用地的，其中產業(yè)項目類工業(yè)用地，可以采取帶產業(yè)項目掛牌出讓方式供地；標準廠房類工業(yè)用地，應采取公開招標、拍賣、掛牌方式供地。
4、主導用途為倉儲物流用地的，其中工業(yè)類倉儲物流項目用地，可以采取帶產業(yè)項目掛牌出讓方式供地；商業(yè)類倉儲物流用地，應采取公開招標、拍賣、掛牌方式供地。
（三）土地出讓、租賃的最高年期按項目用途及供地方式等分別計算。其中：
1、用途為新增工業(yè)用地、工業(yè)類倉儲物流項目用地的, 最高出讓年限按不超過20年確定；屬于國家和本省重大產業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產業(yè)項目的，按照相關規(guī)定和程序認定后，最高出讓年限按不超過50年確定。
2、用途為生產總部類企業(yè)總部用地和研發(fā)總部類企業(yè)總部用地，最高出讓年限按不超過50年確定；商業(yè)倉儲類、經營管理總部類企業(yè)總部用地，最高出讓年限按不超過40年確定。
3、采用租讓結合、先租后讓、長期租賃的方式供應工業(yè)用地的，出租轉出讓總年期最高不超過20年；長期租賃最高期限不超過20年。
。ㄋ模┳再Q區(qū)建設項目用地出讓底價（標底或者底價，下同）由自貿區(qū)所在地國土資源管理部門委托有資質的評估機構進行評估，根據專業(yè)評估結果，結合產業(yè)政策、土地市場情況等因素，經集體決策后綜合確定。
1、當地市、縣政府公布的基準地價沒有包括自貿區(qū)所列的產業(yè)項目名稱（業(yè)態(tài)類型）的，應參照與該產業(yè)項目性質和業(yè)態(tài)接近或類似的產業(yè)項目及土地用途評估后,確定土地使用權出讓最低價或者協議出讓價格。具體可參照福建省國土資源廳印發(fā)的《若干產業(yè)項目用地管理分類目錄（2013年本）》（閩國土資綜[2013]378號）執(zhí)行。
2、多種用途綜合用地出讓底價按以下類型分別確定：
。1）采取協議出讓方式供地的，出讓底價不得低于綜合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和的70%。
（2）采取招標、拍賣、掛牌方式供地的，出讓底價不得低于綜合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和。
3、采取租賃方式供地的，最低年租金標準由自貿區(qū)所在地的市政府或管委會參照同級別同用途土地出讓金標準，結合租賃年期、市場情況等因素后制定，并定期進行調整。
五、轉型增效
自貿區(qū)管理機構應采取項目二次招商、土地置換和“三舊”改造等方式清理閑置土地，盤活存量建設用地，促進項目盡快落地投產和落后產業(yè)的轉型升級。允許自貿區(qū)實行差別化的土地出讓管理政策，鼓勵企業(yè)在原有建設用地改造升級，轉型興辦新興產業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)、生產性服務業(yè)、現代物流業(yè)等產業(yè)。
。ㄒ唬┰写媪拷ㄔO用地轉型為其他產業(yè)，涉及改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，應按規(guī)定報原城鄉(xiāng)規(guī)劃和用地的批準機關批準，重新簽訂土地出讓合同，經評估后補交土地出讓價款。
。ǘ├迷泄I(yè)用地轉型興辦其他產業(yè)項目的，根據不同產業(yè)類型，執(zhí)行下列規(guī)定：
1、轉型為生產總部類企業(yè)總部用地，涉及提高容積率的，不再增收土地價款，但土地及地上房屋等建筑物，企業(yè)只能自用，不得轉讓。
2、轉型為教育、醫(yī)療等公益性產業(yè)項目用地的，房產不得分割轉讓。
3、利用存量工業(yè)用地開發(fā)公寓式辦公建筑和商品住宅的，必須由所在地政府土地儲備機構統(tǒng)一收儲，并按規(guī)定實行招拍掛出讓。
本意見中未明確的土地管理事項，適用國家和本省現行土地政策法規(guī)的一般規(guī)定。
